你对我国政府宏观调控房地产市场的看法

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一：楼市新政

2009年 ，为了保增长计划的实现
，国家在房地产发展上的相关政策较为宽松，包括下调房地产交易方面税率 ，放松对银行房贷的利率管制等等 。这些政策的出台使得2009年房地产市场出现了供需两旺的局面
。

2010年
，在国家宏观经济面趋好和部分城市房价大幅上涨引发民生问题的背景下，国家出台了一系列政策对房地产市场进行干涉。4月17日 ，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
，开始了史上最严厉的房地产调控 。此后，相关房地产政策密集出台 ，在银行贷款，土地招标
，住房建设结构，房地产开发税收 ，商品房销售和廉租房的建设与供应方面都作了详细的规定
。

楼市新政给房地产市场带来了巨大的影响。在新政出台后的第一月5月
，多数城市成交量持续下降，5月1日-14日 ，13个城市中有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%
，北京、上海 、杭州
、南京等5个城市降幅超过50% 。但成交量在这一轮下降中并没有伴随楼价的大幅度下降，武汉等二线城市的商品房价格还有一定幅度的上涨
。

一般来说 ，政策从颁布到效果凸显需要3个月时间。因此
，此次国家对楼市的调控效果将在7月以后显现 。预计下半年我国楼价将有较大幅度的下降
。

二：中小城市房地产的发展

（一） 从近期看，中小城市房价或将下降

1 ，从国家近期的宏观调控政策来看
，虽然此次国家宏观调的主要对象是大城市的房价问题，对中小城市的楼价影响较小。但国家调控措施导致的购房者的观望情绪导致楼市的需求在近期会受到一定程度的抑制 。受这个因数的影响 ，中小城市的房价可能会有小幅度的下降。

2,土地供应的增加,我国地方财政严重依靠土地出让金而导致我国土地价格高昂是我国房价高的原因之一
。今年楼市新政，国家提出了大规模增加土地供应
，2010年将增加土地供应18.4万公顷。土地供给增加直接降低了房地产企业的土地取得成本，从而降低了房地产开发企业的开发成本 。成本的降低推动房价的下降
。

3 ，经济适用房
，廉租房和棚户区改造，楼市新政的另一个亮点就是进一步明确了经济适用房 ，廉租房和棚户区改造相关工作。对经济适用房
，廉租房和棚户区改造等资金筹集和推进进度都做啦详细的计划 。而且我国新增土地在今后几年都会倾向于经济适用房，廉租房和棚户区改造工程
。经济适用房 ，廉租房和棚户区的改造工程的实施将大幅提高房屋的供应
，这对房价的上涨将是一个严重的考验。

4,经济周期的影响，中国经济大概以10年为一个周期 ，2010年是一个我国经济新一个周期的开始阶段（上两次经济周期为1999年-2009年经济周期和1989-1998经济周期） 。在经济周期的开始阶段
，经济新的增长点还没有形成，人民财富增加的基础也没有实现
。房地产行业是一个与经济发展和人民生活水平联系紧密的行业 ，没有经济发展的有力支撑，房价上升将有很大的难度。

（二）长期看
，中小城市房价将有较大的增长幅度

1，城市化趋势的影响 。目前 ，我国进入了城市化的高峰期
，未来10年，每年将有1000万人变为城市居民
。按照每人25平方米的居住面积算的话 ，未来10年
，我国房地产开发面积至少要达到2.5亿平方米才能满足新增城市人口对住房的需求。加上目前我国城市人均住房面积过小的改善性需求等将为我国房地产市场提供源源不断的需求 。而这种需求很大一部分要通过发展中小城市的房地产市场来解决。这是因为一方面，没有无限大的城市 ，随着一个城市的发展
，他将在资源方面遇到瓶颈
。中国目前大城市瓶颈已经凸显，未来城市化的主要方向应该是中小城市。另外一方面 ，产业转移将大幅度推进中小城市的城市化进程
，目前我国正经历一个东部地区转向中西部地区，从发达城市转向中小城市的阶段 。产业的转移在促进这些地区经济发展的同时也带来了大量的务工人口
。

2 ，中国经济的快速发展。房地产行业是一个与经济发展高度关联的行业，随着中国经济的发展
，人们可支配收入的提高，未来较长的一段时间内我国房价都将有较大幅度的提高 。从经济周期的角度看 ，我国资产的价格显著提高的时间大概在2017年-2019年期间
。

3
，中国传统的住家思想等因数影响也是我国房价在长期内有较大幅度上涨的原因之一。

] 随着我国经济的持续增长，我国各大中城市的房地产价格快速上涨 。本文针对上涨原因 ，提出不断完善房地产价格调控的措施
，如改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系；重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度等，以期促进房地产市场健康发展
。

[关键词] 房地产调控 房价上涨 宏观调控

房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业 ，由于其产业相关度高
，带动性强，和人民生活联系紧密 ，因而其价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行。房地产价格快速上涨使得大量资金向部分地区集聚
，加剧了我国贫富差距，而且房价的长期趋高 ，容易造成价格信号失真，引发房地产市场的虚假繁荣
，出现房地产泡沫，增大银行的金融风险 ，危及金融安全 。房价问题已经成为社会广泛关注的热点问题
。与此同时
，我国中央政府各有关部门不断出台政策法规，以稳定房价 ，加强对房地产市场的宏观调控。但是
，在市场经济中，稳定和调控房价是一项非常复杂的工程 ，只有在深入研究房地产价格上涨的各种原因的基础上
，不断完善调控措施，才能促进房地产市场健康发展 。

一、我国房地产价格上涨的原因分析

1.政府管理的缺位是房地产价格上涨的重要原因

政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开 、公平
、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善, 出现了大量的商品房违法违规销售行为如虚构买卖合同, 囤积房源；发布不实价格和销售进度信息, 恶意哄抬房价, 诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间等
。而面对这些违规现象, 各级政府的有关管理部门没有采取及时有效的措施给予行政干预, 致使房地产市场存在严重的信息不对称, 没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之 ，许多地方政府为追求政绩
，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导 ，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压
，而有需求量大的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势 。

2.成本增加是房地产价格上涨的内在原因

在市场机制下,住房价格的确定还取决于房屋的建造成本
。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。而导致住房建筑成本升高的因素主要有三个: 一是土地成本升高 。目前在房屋的建筑成本中, 土地所占的比例为25%左右, 部分地区更高
。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要 ，对土地需求量日益加大
，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高, 进而推动房价的快速上涨。二是建筑材料涨价 。近年来, 水泥 、钢筋
、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大, 成为房价上涨的一个推动因素
。三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本, 推动房屋销售价格上涨 。

3.消费者的预期是房地产价格上涨的根本原因

在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期
。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好, GDP快速增长,人均收入不断提高 ，人们普遍看好未来的经济预期 。因此
，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买 ，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施,也进一步提升了消费者的预期
，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。

4.需求量大是房地产价格上涨的直接原因

房地产的需求主要分为消费需求和投资需求
。从消费需求来说,近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快 、旧城改造的加速,以及20世纪80年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求。同时收入的提高和住房按揭政策的实行,使得他们的买房愿望完全可能变成现实,并成为楼市上的消费大军 。同时随着城市化的进一步推进,大量人口涌入中心城市 ，以及城市建设征地
、拆迁等因素,也必然会创造大量的刚性消费需求
。

从投资性需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货 、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求 。

二、完善房地产价格调控的建议

1.改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系

首先
，大力发展经济适用房和廉租房
。政府必须通过科学规划
、相关政策的引导,适度控制高档商业用房、高档公寓 、别墅的开发建设,保证对普通商品房
、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时 ，不断健全和完善经济适用房 、廉租住房的相关供给政策, 强化政府的住房保障职能,确立经济适用房的供给对象, 落实各项优惠措施, 严格控制住宅户型和建设标准,审定住房销售价格,加强购买和售后环节的监督, 使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应,特别是着力解决中低收入家庭的住房问题 。

其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展
。目前我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续,推进存量住房的流通, 有利于稳定房价,满足广大中低收入家庭的住房需求 。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金, 鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题
。

2.重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度

通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求,及时掌握市场信息和调控土地的供应总量 。对高档商品房的开发,应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽,并给予税费政策的优惠,使政府
、广大老百姓,以及房地产开发商都成为真正受益者。因此,重视并有效利用土地供应政策, 加强对土地价格的调控作用
，完善土地储备制度, 将有利于合理高效利用稀缺的土地资源和整个房地产市场的有效运行
。

3.完善房地产税费制度的改革,加强房地产信贷的控制

对于土地使用费的支付,可以采取按年收取物业税的方式,这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担,而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基,少税种,低税率”的税收政策,逐步强化不动产税和财产税,减轻房地产的流转税 ，以促进房地产的流通与消费 。与此同时
，继续改善住房信贷政策,大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务, 充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用
。并且，切实加强房地产贷款的监管, 完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制, 分散和降低房地产市场的投资风险, 为城镇居民购房提供全方位 、高质量的金融支持和服务。

4.扩展民间资本的投资途径 ，加强对外资进入我国房地产市场的管理

在住房价格上涨的浪潮中, 一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖
、炒作
，对住房价格的上涨也起到了推波助澜的作用 。因此，对于民间资本 ，政府应当积极采取措施, 激活民间资本在其他领域的投资
，通过调整民间资本的市场准入政策, 进一步放宽投资领域, 拓宽投资渠道
。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响 ，要制定相应的对策
，限制外资参与短线炒作, 促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。

5.加强市场监管和信息化建设 ，建立公开、透明 、规范的房地产市场交易环境

加强对房地产行业管理的思路转变, 由原来项目的前期审批变为全程服务和监督,加大市场整顿力度，开展房地产市场专项整治工作, 严肃查处房地产开发
、交易、中介服务中的各种违规行为, 对违规企业给予曝光和必要的惩罚 。建立和完善房地产信用体系,强化舆论监督,惩戒市场失信主体,促进市场的公平竞争, 建立公开 、透明、规范的房地产市场交易环境
。此外
，加快推进房地产市场信息系统的建设, 增加市场信息服务功能, 注重市场信息系统生成数据的分析, 科学地反映和评价各类房价，及时变动信息以及市场发展态势, 通过全面
、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息, 避免对房价的投机炒作行为,引导市场的理性发展。

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